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樓市探索租售并舉新機制

时间:2017-07-26     【转载】

在大城市供地彈性低,即便增加供地,也難以避免高地價和高房價,難以滿足新市民住房需求的情形下,樓市重心向租賃轉移,包括土地自持,已成供給側改革和長效機制探索的重點內容。

住建部等八部門近日聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(簡稱《通知》),要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。深圳(樓盤)、廣州(樓盤)等12個城市被列入首批試點。除了提出培育規模化住房租賃企業,以發展機構租賃、增加租賃供應、穩定租賃關系外,《通知》還強調搭建政府住房租賃交易服務平臺,解決租賃信息不對稱和假房源問題,并構建租賃監管的信息基礎。

事實上,我國各大城市已相繼進入了存量房時代,租房已成與買房自住并駕齊驅的住房消費模式。近年來,居民首次購房年齡一再推遲,如北京(樓盤)首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲,偏好租房的“單身貴族”崛起,外來人口居住呈穩定提升趨勢。2014年,在2.53億城鎮外來人口中,有高達60%攜配偶、子女一起流動,在就業地城市平均居住時間超過三年。盡管房價上漲,房貸月供水漲船高,但租金漲幅卻低于月供漲幅,月供與租金“剪刀差”擴大。

據統計,目前我國約有1.6億人在城鎮租房,占城鎮常住人口的21%。一線城市實際管理人口中,超過60%的人選擇租房,深圳租房占比高達80%。未來,我國還將新增2億人進入租房市場。到2030年,城鎮租賃總人口將達到2.7億,長期租賃人群占比將超過30%。進一步,若將長期租賃、先租后買、短期租賃等包括在內,在任何單一時點上,城鎮實際租賃人口占比已接近50%。未來,新市民租賃需求將爆發式增長,屆時租賃占比或超過50%。

2011年至2016年,我國住宅類房屋竣工面積46.1億平方米,按單套建筑面積90平方米計,可供應5000萬戶家庭居住。同期,城鎮人口增加了1.23億,按每戶3.1人計算,新增城鎮家庭約4000萬戶。因此,近年來城鎮住房供應總體充足。早在2011年,我國城鎮家庭戶均住房擁有已達一套,人均住房面積已超過發達國家平均水平(33平方米)。由此,邊際居住空間需求下降,新增供應將越來越多投入租賃市場。此外,除新增人口購買力、改善型需求,近年來很多購房可歸為資產配置,后續也將增加租賃供應。

此外,長租公寓異軍突起。據房東東統計,全國規模排前20的品牌公寓,去年運營租賃房套(間)數70萬套左右,預計今年底將達150萬套(間)。在深圳,目前有200家各類長租公寓品牌。這些公寓品牌不僅迎合市場需求,推出大戶型合租、“打隔斷”及“N+1”(房間+客廳),而且借助國家有條件鼓勵非住宅存量物業改造為租賃住房的“政策東風”,將觸角延伸到成本和價格“洼地”的城中村、閑置低效的廠房和商辦建筑。因此,通過提高單套住房承載租客數量,盤活閑置非住宅物業,長租公寓極大提高了租賃市場的供應規模。

近年來,軌道交通相繼進入開通運營期,特定區域房屋的“不可替代性”下降。對租賃剛性需求的中低收入人群來說,“外圍租房、中心區上班”的通勤模式越來越可行。因此,租賃市場有效供給范圍也從中心區擴展到外圍。隨著住房回歸居住屬性下抑制投資常態化,未來開發商新房供應也會有大量直接投入租賃市場。

但凡租賃市場成熟規范的國家,如德國、日本、美國等,不僅重視租賃市場規制、租賃雙方權利義務平衡,還要大規模增加適租型的房屋供應,特別是公租房、社會租賃房。比如,自本世紀初以來,德國就有嚴苛持續的租金管制規范,同時建設了1000多萬套社會租賃住房,覆蓋37%的全國人口。再比如日本,通過公營、工團、公社“三支箭”,在上世紀五十至八十年代快速發展城市化時期,將新增住房的30%向缺房人群配租。此次《通知》鼓勵各類企業(特別是國企)增加租賃住房,目的就在此。

可以預見,未來租賃體量將繼續放大,租賃將與房屋購置平行,成為住房供應的“雙引擎”。只是,這樣一個關乎如此多百姓利益的市場,多年來一直在“無管理、無數據和無法律”的狀態下野蠻生長。在房東與房客、房東房客與代理中介的權利義務上、租賃房源供應標準,甚至租房供求和租金等基本信息,一直沒有明確的規范和權威信息披露。5月發布的《住房租賃和銷售管理條例》與此次建立信息服務平臺,捋順管理體系,都是順應租賃需求崛起,在政府服務和監管上“補欠賬”,意在建立“購租并舉”、“雙引擎驅動”的新住房制度。

在租賃市場供需兩端都快速崛起的大背景下,各地政府都在紛紛加大公租房源供應,如未來5年深圳和北京將分別建設40萬套、50萬套保障房,70%為公租房,廣州年內就將推出1.2萬套公租房。隨著政府監管加強和“補缺”、租賃市場秩序將趨于規范,我國樓市也將邁入租售并舉的新階段。


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